Kalkulator rozliczenia i waloryzacji kaucji
Najem się kończy? Wpisz wpłaconą kaucję i to, co masz do potrącenia — od razu zobaczysz, ile oddać najemcy. Sprawdź niżej też, jak wygląda waloryzacja kaucji w trakcie najmu.
›Waloryzacja kaucji (art. 6 ust. 3)
Ustawa każe zwrócić kaucję zwaloryzowaną do bieżącego czynszu; najemca nie dopłaca w trakcie najmu.
Potrącaj tylko szkody przekraczające normalne zużycie lokalu — zwykłe ślady użytkowania (przetarcia, drobne rysy) obciążają wynajmującego, nie najemcę.
Kaucję (po potrąceniach) zwracasz w ciągu miesiąca od opróżnienia i wydania lokalu. Każde potrącenie warto udokumentować (protokół, faktury, zdjęcia).
Wynajmujesz mieszkanie? Zachowaj historię najmu w jednym miejscu.
W Keyloo prowadzisz rozliczenia, dokumenty i kontakt z najemcą przez cały najem. Nowe konto otrzymuje 30 dni planu Plus bez karty. Dane z tego kalkulatora nie są przenoszone do konta.
Załóż darmowe kontoCo wolno potrącić z kaucji?
- Zaległy czynsz — niezapłacone raty najmu do dnia zakończenia umowy.
- Nierozliczone media — prąd, woda, gaz, ogrzewanie ponad wpłacone zaliczki, wg stanów liczników z protokołu.
- Naprawa szkód — koszt usunięcia uszkodzeń przekraczających normalne zużycie lokalu.
- Inne umowne należności — np. brakujące wyposażenie albo sprzątanie, jeśli wynika to z umowy.
Czy kaucja podlega waloryzacji?
Tak — i to z mocy ustawy, a nie z umowy. Art. 6 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów mówi, że zwrot następuje w kwocie zwaloryzowanej: bierzesz krotność czynszu przyjętą przy pobraniu kaucji (np. 2-krotność) i mnożysz ją przez czynsz obowiązujący w dniu zwrotu. Wynik nie może być niższy niż kaucja faktycznie pobrana. Reguła obowiązuje zarówno w najmie zwykłym, jak i okazjonalnym (art. 19e).
Przykład: przy podpisaniu umowy czynsz wynosił 2 500 zł, kaucja 5 000 zł (2-krotność). Po trzech latach i dwóch podwyżkach czynszu stawka to 3 000 zł. Zwaloryzowana kaucja do zwrotu to 2 × 3 000 zł = 6 000 zł, a dopiero od tej kwoty odejmujesz potrącenia. Najemca w trakcie najmu niczego nie dopłaca — koszt waloryzacji ponosi wynajmujący przy zwrocie. Kalkulator wyżej liczy to automatycznie, gdy podasz czynsz z dnia pobrania kaucji i z dnia zwrotu.
Czego potrącić nie wolno
Normalne zużycie lokalu obciąża wynajmującego, nie najemcę. Przetarte podłogi, drobne rysy, ślady po meblach, wypłowiałe od słońca ściany czy zużyte uszczelki to efekt zwykłego mieszkania — nie podstawa do potrącenia. Granicę między zużyciem a szkodą najłatwiej wykazać, porównując stan z protokołu zdawczo-odbiorczego spisanego przy wprowadzeniu najemcy.
Zanim rozliczysz kaucję, upewnij się też, że media są rozliczone — kalkulator rozliczenia mediów pomoże policzyć różnicę między zaliczkami a rzeczywistym zużyciem. Jeśli kaucję rozliczasz przy końcu najmu, sprawdź też, jaki okres wypowiedzenia obowiązuje w generatorze wypowiedzenia umowy najmu.
Termin i dokumentacja
Kaucję (po potrąceniach) zwracasz w ciągu miesiąca od opróżnienia i wydania lokalu. Najemcy warto przekazać pisemne rozliczenie: kwota kaucji, lista potrąceń z uzasadnieniem i kwota do zwrotu. Dokumentacja — protokół, faktury za naprawy, zdjęcia — chroni Cię, jeśli najemca zakwestionuje potrącenie.
Pamiętaj o podatku: część kaucji zatrzymana na zaległy czynsz staje się przychodem — policz go w kalkulatorze podatku od najmu.
Najczęstsze pytania o zwrot kaucji
Ile czasu jest na zwrot kaucji?+
Kaucję zwraca się w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia i wydania lokalu (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów) — po potrąceniu ewentualnych należności.
Co można potrącić z kaucji?+
Zaległy czynsz, nierozliczone media, koszt naprawy szkód przekraczających normalne zużycie oraz inne umowne należności. Każde potrącenie trzeba udokumentować i uzasadnić najemcy.
Czy zwykłe zużycie mieszkania obciąża najemcę?+
Nie. Normalne zużycie (przetarcia podłóg, drobne rysy, ślady mebli, wypłowiałe ściany) obciąża wynajmującego. Z kaucji potrąca się tylko szkody wykraczające poza zwykłe użytkowanie.
Co jeśli szkody przekraczają kaucję?+
Kaucja jest zabezpieczeniem, nie górnym limitem odpowiedzialności najemcy. Jeśli należności są wyższe niż kaucja, różnicę dochodzi się odrębnie — wezwaniem do zapłaty, a w razie potrzeby na drodze sądowej.
Czy potrącony czynsz z kaucji to przychód do opodatkowania?+
Sama kaucja nie jest przychodem, dopóki jest zwrotna. Jeśli jednak zatrzymasz jej część na poczet zaległego czynszu, ta kwota staje się przychodem z najmu i wchodzi do podstawy ryczałtu.
Czy kaucja podlega waloryzacji, gdy rośnie czynsz?+
Tak, z mocy ustawy przy zwrocie. Zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów zwracasz kaucję zwaloryzowaną: krotność czynszu przyjęta przy pobraniu kaucji × czynsz obowiązujący w dniu zwrotu, nigdy mniej niż kaucja pobrana. Najemca nie dopłaca różnicy w trakcie najmu — waloryzacja obciąża wynajmującego przy zwrocie.
Ile maksymalnie może wynosić kaucja?+
Przy najmie okazjonalnym maksymalnie 6-krotność miesięcznego czynszu, przy najmie zwykłym ustawowy limit to 12-krotność.
Powiązane darmowe narzędzia
Kaucję rozliczysz z protokołem i zaległościami pod ręką
Keyloo zna kaucję z umowy, zaległy czynsz i nierozliczone media — przy zakończeniu najmu podpowiada kwotę do zwrotu i pilnuje terminu 30 dni.
Załóż darmowe kontoZałóż darmowe konto i dodaj pierwsze mieszkanie w kilka minut — bez karty, z 30 dniami planu Plus na start.
Zobacz wszystkie darmowe narzędzia