Kalkulator rentowności najmu
Zanim kupisz mieszkanie na wynajem, sprawdź, ile realnie zarobisz — z uwzględnieniem remontu, opłat, pustostanu i podatku ryczałtowego.
„Twoje opłaty" to koszty, które ponosisz Ty (wspólnota, ubezpieczenie, zarządzanie) — nie wliczaj mediów ani opłat, które pokrywa najemca.
Kalkulator zakłada zakup gotówkowy (bez kredytu) i ryczałt jako formę opodatkowania — cash-on-cash równa się wtedy rentowności netto. To orientacyjne szacunki, nie porada inwestycyjna.
Gdy już kupisz mieszkanie, Keyloo pilnuje wpływów czynszu, liczy ryczałt z realnych wpłat i przypomina o terminach — rentowność z arkusza staje się rentownością, którą realnie kontrolujesz.
Załóż darmowe kontoJak obliczyć rentowność najmu — wzór krok po kroku
Rentowność najmu liczy się w trzech wariantach, od najprostszego do najbardziej realnego. Każdy odpowiada na trochę inne pytanie.
Rentowność brutto = roczny czynsz ÷ cena zakupu mieszkania × 100%. To punkt wyjścia — porównanie „na oko", bez kosztów i podatku.
Rentowność netto = (roczny czynsz − koszty roczne) ÷ (cena zakupu + koszty transakcyjne) × 100%. Koszty roczne to podatek ryczałtowy (8,5% od przychodu, jak w kalkulatorze podatku od najmu), czynsz administracyjny, którego nie pokrywa najemca, ubezpieczenie mieszkania, drobne remonty oraz pustostan (np. 1 miesiąc rocznie bez czynszu). Koszty transakcyjne to PCC 2% przy zakupie na rynku wtórnym, opłata notarialna i ewentualna prowizja pośrednika — dolicza się je do ceny, bo realnie zwiększają Twoją inwestycję.
ROE przy zakupie na kredyt (return on equity) = roczny cash flow po spłacie raty i podatku ÷ wkład własny × 100%. Liczysz wtedy zwrot nie od całej ceny mieszkania, tylko od realnie zaangażowanej gotówki — dlatego przy kredycie wskaźnik zwykle wychodzi wyższy niż rentowność netto liczona od pełnej ceny.
Przykład obliczenia
Mieszkanie kupione za 450 000 zł (rynek wtórny), wynajmowane za 2 800 zł miesięcznie.
| Roczny czynsz (12 mies. × 2 800 zł) | 33 600 zł |
| Przychód po pustostanie (1 mies. bez najemcy) | 30 800 zł |
| Ryczałt 8,5% od otrzymanego czynszu | 2 618 zł |
| Czynsz administracyjny niepokryty przez najemcę (rok) | 1 200 zł |
| Ubezpieczenie mieszkania (rok) | 400 zł |
| Drobne remonty / rezerwa (rok) | 600 zł |
| Koszty transakcyjne: PCC 2% + notariusz | 10 500 zł |
Rentowność brutto: 33 600 zł ÷ 450 000 zł × 100% ≈ 7,5%.
Rentowność netto: (30 800 − 2 618 − 1 200 − 400 − 600) zł ÷ (450 000 + 10 500) zł × 100% ≈ 5,6%. Różnica ponad 1,9 pkt proc. między brutto a netto pokazuje, ile realnie „zjadają" podatek, koszty stałe i pustostan.
Jaka rentowność najmu jest dobra?
Orientacyjnie w dużych polskich miastach rentowność brutto na poziomie 5–7% uznaje się za przyzwoitą, a netto zwykle wypada 1,5–2,5 punktu procentowego niżej. Mniejsze miasta i rynek wtórny w gorszym stanie potrafią dać wyższe brutto, ale często kosztem większego ryzyka pustostanu i remontów. To orientacja rynkowa, nie porada inwestycyjna — realna opłacalność zależy od lokalizacji, stanu mieszkania i Twojej sytuacji podatkowej.
Najczęstsze błędy w liczeniu rentowności
- Pomijanie pustostanu — liczenie czynszu za 12 miesięcy w roku, choć znalezienie najemcy i wymiana lokatora zwykle kosztują przynajmniej kilka tygodni bez wpływów.
- Pomijanie podatku — porównywanie samej rentowności brutto z oprocentowaniem lokaty czy obligacji, bez odjęcia ryczałtu 8,5%/12,5% od przychodu.
- Pomijanie kosztów transakcyjnych — liczenie rentowności od samej ceny mieszkania, bez PCC, notariusza i prowizji, które realnie zwiększają zainwestowany kapitał o kilka procent.
- Liczenie od ceny ofertowej zamiast od całkowitej ceny transakcyjnej — po negocjacjach, remoncie i wyposażeniu rzeczywisty koszt inwestycji bywa wyraźnie inny niż cena z ogłoszenia.
Zanim policzysz rentowność, warto też sprawdzić dokładnie, ile podatku zapłacisz od planowanego czynszu — pomaga w tym kalkulator podatku od najmu oraz poradnik jak rozliczyć najem ryczałtem. Jeśli rentowność wychodzi niżej, niż zakładałeś, sprawdź w kalkulatorze podwyżki czynszu, o ile możesz podnieść stawkę zgodnie z prawem.
Co to jest cash-on-cash return?
Cash-on-cash to zwrot liczony od realnie zaangażowanego kapitału. Przy zakupie za gotówkę cały koszt mieszkania to Twój wkład, więc cash-on-cash równa się rentowności netto. Gdybyś kupował na kredyt, licznikiem nadal byłby roczny przepływ, ale mianownikiem — tylko wkład własny; ta wersja kalkulatora zakłada zakup gotówkowy.
Dlaczego pustostan obniża rentowność?
Każdy miesiąc bez najemcy to miesiąc bez czynszu — ale Twoje opłaty stałe biegną dalej. Dlatego kalkulator liczy czynsz tylko za miesiące faktycznego najmu, a koszty właściciela za pełny rok. Realistyczne założenie pustostanu (zwykle 0,5–1,5 miesiąca rocznie) potrafi odjąć nawet cały punkt procentowy od rentowności netto.
Najczęstsze pytania o rentowność najmu
Co to jest rentowność najmu brutto?+
To roczny czynsz podzielony przez całkowitą inwestycję (cena zakupu plus remont), wyrażony w procentach. Nie uwzględnia kosztów ani podatku — pokazuje surowy potencjał mieszkania.
Czym różni się rentowność netto od brutto?+
Rentowność netto odejmuje od czynszu Twoje roczne koszty (wspólnota, ubezpieczenie, zarządzanie) oraz podatek ryczałtowy. To realny zwrot, który zostaje Ci w kieszeni.
Co to jest cash-on-cash return?+
To stosunek rocznego przepływu gotówki po podatku do realnie zaangażowanego kapitału. Przy zakupie gotówkowym równa się rentowności netto; przy zakupie na kredyt liczyłaby się tylko od wkładu własnego.
Jak podatek wpływa na rentowność?+
Ryczałt od najmu prywatnego (8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie, 12,5% powyżej) liczy się od pełnego czynszu, bez odliczania kosztów. Kalkulator uwzględnia go w rentowności netto.
Dlaczego pustostan obniża rentowność?+
Każdy miesiąc bez najemcy to miesiąc bez czynszu, ale Twoje opłaty stałe (wspólnota, ubezpieczenie) biegną dalej. Nawet 1–2 miesiące pustostanu rocznie zauważalnie tną realny zwrot.
Jak obliczyć rentowność najmu ręcznie, bez kalkulatora?+
Podziel roczny czynsz przez cenę zakupu i pomnóż przez 100% — to rentowność brutto. Do rentowności netto odejmij od czynszu podatek ryczałtowy, koszty stałe i pustostan, a do ceny dodaj PCC i notariusza. Kalkulator wyżej robi to automatycznie na Twoich liczbach.
Czym różni się kalkulator rentowności od kalkulatora zysku z wynajmu?+
To ten sam wskaźnik pod różnymi nazwami — zysk z wynajmu (mierzony rentownością netto lub cash-on-cash) to kwota, która zostaje Ci po podatku i kosztach, w stosunku do zainwestowanego kapitału.
Powiązane darmowe narzędzia
Rentowność z prawdziwych liczb, nie z założeń
Keyloo zbiera wpływy i koszty każdego mieszkania i pokazuje faktyczną rentowność w skali roku — bez arkusza, który trzeba pamiętać, żeby zaktualizować.
Załóż darmowe kontoZałóż darmowe konto i dodaj pierwsze mieszkanie w kilka minut — bez karty, z 30 dniami planu Plus na start.
Zobacz wszystkie darmowe narzędzia