Kalkulator podatku od wynajmu mieszkania (ryczałt)

Jak liczy się ryczałt od najmu?

Przychód z najmu prywatnego do 100 000 zł rocznie jest opodatkowany stawką 8,5%, a nadwyżka ponad ten próg — stawką 12,5%. Próg dotyczy podatnika, nie pojedynczego mieszkania: jeśli wynajmujesz kilka lokali, liczy się suma czynszów ze wszystkich.

Podatek liczy się metodą kasową — od czynszu faktycznie otrzymanego, a nie od tego, który dopiero powinien wpłynąć. Ryczałt nie pozwala odliczać kosztów (remontów, odsetek, amortyzacji) — to cena za prostotę rozliczenia.

Co jest przychodem, a co nie?

• Czynsz najmu, który trafia do Ciebie — to podstawa opodatkowania.
• Opłata administracyjna przekazywana wspólnocie lub spółdzielni nie jest Twoim przychodem, jeśli umowa wskazuje, że najemca ją pokrywa — sam ją tylko przekazujesz dalej.
• Kaucja nie jest przychodem, dopóki jest zwrotna najemcy po zakończeniu najmu.
• Media rozliczane odrębnie według rzeczywistego zużycia i zwracane Ci przez najemcę też nie są przychodem — to zwrot poniesionego kosztu, nie zarobek.

Jak zgłosić najem do urzędu skarbowego

Od 2023 roku najem prywatny rozliczasz wyłącznie ryczałtem — nie ma już wyboru zasad ogólnych, więc nie musisz składać żadnego odrębnego zgłoszenia wyboru formy opodatkowania. Samo dokonanie pierwszej wpłaty ryczałtu w ustawowym terminie jest równoznaczne z wyborem tej formy na dany rok.

W praktyce „zgłoszenie" najmu do urzędu skarbowego sprowadza się do wpłaty pierwszego ryczałtu do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dostałeś czynsz — na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy, z symbolem formularza PPE. Numer mikrorachunku sprawdzisz w generatorze Ministerstwa Finansów po swoim numerze PESEL lub NIP. Na koniec roku podsumowujesz wszystko w rocznym zeznaniu PIT-28, które składasz do 30 kwietnia.

Próg 100 000 zł przychodu rocznego, powyżej którego nadwyżka jest opodatkowana stawką 12,5%, jest wspólny dla obojga małżonków przy najmie z majątku wspólnego (chyba że złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich — wtedy limit stawki 8,5% wynosi 200 000 zł).

Terminy

Ryczałt płacisz do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymałeś czynsz — jeśli ten dzień wypada w sobotę lub dzień ustawowo wolny, termin przesuwa się na najbliższy dzień roboczy. Roczne zeznanie PIT-28 składasz do 30 kwietnia.

Pełny przewodnik krok po kroku — z terminami, deklaracjami i przykładami — znajdziesz w poradniku jak rozliczyć najem ryczałtem.

Zanim podpiszesz umowę z najemcą, sprawdź też wzór umowy najmu i generator online — dobrze skonstruowana umowa ułatwia rozliczenia i chroni w razie sporu. A jeśli dopiero rozważasz zakup mieszkania na wynajem, policz zwrot w kalkulatorze rentowności najmu.