Jak rozliczyć najem ryczałtem w 2026 — stawki, terminy i PIT-28

W skrócie: Jeśli wynajmujesz mieszkanie prywatnie (poza działalnością gospodarczą), w 2026 roku rozliczasz się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka to 8,5% do 100 000 zł przychodu w roku i 12,5% od nadwyżki ponad ten limit. Podatek wpłacasz do 20. dnia następnego miesiąca (albo kwartalnie, jeśli wybrałeś taki sposób rozliczenia), a roczny PIT-28 składasz od 15 lutego do 30 kwietnia kolejnego roku. Nie odliczasz kosztów — liczy się przychód (otrzymany czynsz), a nie zysk.

Chcesz od razu zobaczyć swoją kwotę? Wpisz czynsz do kalkulatora podatku od najmu (ryczałt 8,5% / 12,5%).

Ryczałt to jedyna opcja dla najmu prywatnego

Od 2023 roku najem prywatny (osoby fizycznej nieprowadzącej działalności) można opodatkować tylko ryczałtem. Skala podatkowa, koszty, amortyzacja czy odliczanie odsetek od kredytu dotyczą już tylko wynajmu w ramach działalności gospodarczej — nie Twojego przypadku, jeśli po prostu wynajmujesz swoje mieszkanie.

Podstawa prawna: ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 4).

Stawki: 8,5% i 12,5%

Uwaga — limit 100 000 zł liczy się na PODATNIKA, nie na mieszkanie. Jeśli masz kilka mieszkań, sumujesz przychód ze wszystkich. Trzy kawalerki po 3 000 zł to 108 000 zł rocznie — więc od 8 000 zł nadwyżki zapłacisz już 12,5%.

Co jest przychodem, a co nie

Ryczałt liczysz od faktycznie otrzymanego czynszu najmu (metoda kasowa — liczy się miesiąc, w którym pieniądze wpłynęły, nie miesiąc „za który” są).

Przychodem NIE są m.in.:

• kaucja — jest zwrotna, więc sama w sobie przychodem nie jest. Zatrzymana staje się przychodem z najmu w miesiącu zatrzymania — niezależnie od tego, czy zaliczasz ją na zaległy czynsz, opłaty czy naprawę szkód (interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 28.04.2023, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.208.2023.2.MJ), bez odliczania kosztu naprawy. Szerzej w poradniku o zatrzymanej kaucji i podatku;
• media refundowane po kosztach (prąd, woda, gaz), jeśli umowa nakłada ich pokrycie na najemcę — to przepływ, nie Twój dochód;
• opłata administracyjna do wspólnoty/spółdzielni, którą najemca pokrywa, jeśli umowa wprost tak stanowi.

Warunek jest jeden: umowa musi wyraźnie przerzucać koszty mediów i opłaty administracyjnej na najemcę, a Ty pełnisz tylko rolę pośrednika w płatności. Jeśli zamiast tego ustaliłeś jeden czynsz „all-in” bez takiego rozdzielenia, przychodem jest cała otrzymana kwota — również ta część, która w Twojej głowie miała pokrywać media czy opłatę do wspólnoty.

Niezapłacony czynsz (zaległość) nie jest przychodem, dopóki nie wpłynie — więc od pustego miesiąca nie płacisz podatku. Jak dokładnie dzielić czynsz od mediów, opisujemy we wpisie o rozliczaniu mediów w najmie.

Terminy, o których musisz pamiętać

• Zaliczka miesięczna: do 20. dnia następnego miesiąca. Przykład: czynsz za styczeń otrzymany w styczniu → podatek do 20 lutego. (Jeśli 20. wypada w weekend/święto — przesuwa się na najbliższy dzień roboczy.)
• Zaliczka kwartalna: zamiast co miesiąc możesz wpłacać podatek do 20. dnia miesiąca po zakończonym kwartale (za IV kwartał — do 20 stycznia). Ta opcja jest dostępna dla najmu prywatnego, jeśli Twoje przychody w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyły równowartości 200 000 euro.
• PIT-28 (roczny): składasz od 15 lutego do 30 kwietnia kolejnego roku (ten sam termin co PIT-37). PIT-28 za 2026 złożysz więc do 30 kwietnia 2027.
• Twój e-PIT nie złoży PIT-28 za Ciebie. W usłudze Twój e-PIT znajdziesz przygotowany PIT-28 z najmu, ale — inaczej niż PIT-37 — nie jest on akceptowany automatycznie 30 kwietnia. Musisz go sprawdzić, uzupełnić i wysłać sam (przez Twój e-PIT, e-Deklaracje albo papierowo). Jeśli tego nie zrobisz, zeznanie nie zostanie złożone.
• Podatek wpłacasz na swój mikrorachunek podatkowy.
• Kwotę podatku zaokrąglasz do pełnych złotych.

Prosty przykład

Wynajmujesz jedno mieszkanie za 2 500 zł miesięcznie (czynsz najmu, bez mediów przerzuconych na najemcę).

• Roczny przychód: 12 × 2 500 = 30 000 zł (poniżej 100 000 zł → cała kwota 8,5%).
• Podatek roczny: 30 000 × 8,5% = 2 550 zł.
• Miesięcznie: 2 500 × 8,5% = 212,50 zł → zaokrąglone do 213 zł zaliczki do 20. następnego miesiąca.

Chcesz policzyć własną kwotę bez mnożenia w głowie? Skorzystaj z kalkulatora podatku od najmu. A ile po podatku i kosztach realnie zostaje Ci z najmu w relacji do ceny mieszkania, pokaże kalkulator rentowności najmu.

Najczęstszy błąd

Mieszanie prognozy z podatkiem do zapłaty. Podatek należy się dopiero, gdy czynsz wpłynął. Jeśli najemca spóźnia się z zapłatą, przesuwa się też moment powstania przychodu — i podatku. Dlatego warto liczyć ryczałt od realnych wpłat, a nie od tego, ile „powinno” wpłynąć.

Stan prawny: wrzesień 2026. To poradnik praktyczny, nie porada podatkowa — w nietypowych sytuacjach (kilka źródeł najmu, wspólność małżeńska, najem części mieszkania) skonsultuj się z księgowym.