Wypowiedzenie umowy najmu — wzór i generator
Ustal, kto i na jakiej podstawie może wypowiedzieć umowę, sprawdź okres wypowiedzenia i datę zakończenia najmu — a gotowy dokument PDF wygeneruj w Keyloo.
Kto może wypowiedzieć umowę najmu?
Najemca może wypowiedzieć umowę na czas nieoznaczony z zachowaniem ustawowego okresu, a umowę na czas oznaczony — jeśli przewiduje ją klauzula wypowiedzenia. Właściciel lokalu mieszkalnego jest znacznie bardziej ograniczony: może wypowiedzieć umowę wyłącznie z podstawy z zamkniętego katalogu art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, nawet gdyby umowa stanowiła inaczej.
Ile wynosi okres wypowiedzenia?
Okres zależy od podstawy wypowiedzenia. Poniższe zestawienie pochodzi wprost z przepisów, które stosuje generator:
| Podstawa | Kto | Okres | Podstawa prawna |
|---|---|---|---|
| Wypowiedzenie przez najemcę (czas nieoznaczony) | Najemca | zależny od umowy | art. 688 Kodeksu cywilnego |
| Wypowiedzenie przez najemcę (klauzula umowna) | Najemca | zależny od umowy | art. 673 Kodeksu cywilnego |
| Wady lokalu zagrażające zdrowiu (bez okresu wypowiedzenia) | Najemca | bez okresu (natychmiast) | art. 682 Kodeksu cywilnego |
| Zaległość w czynszu (≥ 3 pełne okresy płatności) | Właściciel | 1 miesiąc | art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów |
| Używanie lokalu niezgodnie z umową / niszczenie / zakłócanie porządku | Właściciel | 1 miesiąc | art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów |
| Podnajem lub oddanie lokalu bez zgody właściciela | Właściciel | 1 miesiąc | art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów |
| Najemca nie zamieszkuje lokalu ponad 12 miesięcy | Właściciel | 6 miesięcy | art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów |
| Zamiar zamieszkania właściciela — z lokalem zamiennym | Właściciel | 6 miesięcy | art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów |
| Zamiar zamieszkania właściciela — bez lokalu zamiennego | Właściciel | 36 miesięcy | art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów |
| Najem okazjonalny: utrata lokalu zastępczego z oświadczenia | Właściciel | 7 dni | art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów |
| Porozumienie stron | Obie strony | termin uzgodniony | art. 673 Kodeksu cywilnego |
Wzór wypowiedzenia — generator
Wskaż stronę umowy, rodzaj najmu i podstawę wypowiedzenia — generator policzy okres i datę zakończenia najmu oraz podpowie, jaka forma jest wymagana.
Keyloo wygeneruje gotowy dokument wypowiedzenia albo porozumienia stron (PDF) na podstawie Twojej umowy — z poprawną datą zakończenia i wymaganą formą. Załóż konto i przejdź do zakończenia najmu w kilka kroków.
Wygeneruj pełny dokument PDFCzego nie wolno robić po wypowiedzeniu
Zakaz samopomocy
Nawet po upływie okresu wypowiedzenia nie wolno Ci na własną rękę zmieniać zamków, odcinać mediów ani usuwać rzeczy najemcy z lokalu. To niedozwolona samopomoc — może narazić Cię na odpowiedzialność, niezależnie od tego, czy wypowiedzenie było zasadne.
Dalszy krok to pozew o eksmisję
Jeśli najemca nie wyprowadza się mimo upływu okresu wypowiedzenia, jedyną legalną drogą jest pozew o eksmisję do sądu, a następnie — po uzyskaniu wyroku — wykonanie przez komornika. To proces sądowy, zwykle wielomiesięczny; aplikacja go nie prowadzi ani nie automatyzuje. Warto skonsultować się z prawnikiem już na etapie przygotowania pozwu.
Okres ochronny (1 listopada – 31 marca)
W tym okresie eksmisja "donikąd" (bez zapewnienia lokalu, do którego można się przenieść) osób niemających tytułu do innego lokalu jest co do zasady wstrzymana. Nie blokuje to samego postępowania sądowego, ale wpływa na termin faktycznego wykonania eksmisji.
Na przyszłość: rozważ najem okazjonalny
Przy tej umowie (najem standardowy) droga sądowa jest jedyną opcją. Najem okazjonalny zawiera notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji — dzięki niemu ominięcie etapu pozwu o eksmisję i szybsze wykonanie egzekucji jest możliwe. To jego główna przewaga nad najmem standardowym w sytuacjach spornych.
Jeśli podstawą wypowiedzenia jest zaległość w czynszu, zacznij od przypomnień o czynszu i wezwania do zapłaty — pełną procedurę opisuje poradnik najemca nie płaci czynszu — co robić. Warto też mieć dobrze skonstruowaną umowę najmu z klauzulą wypowiedzenia.
To materiał informacyjny, nie porada prawna. Opisane zasady odzwierciedlają stan prawny na dzień 2026-07 — w indywidualnej, spornej sytuacji skonsultuj się z prawnikiem.
Najczęstsze pytania o wypowiedzenie umowy najmu
Czy wypowiedzenie umowy najmu musi być na piśmie?+
Wypowiedzenie właściciela z katalogu art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów wymaga formy pisemnej z własnoręcznym podpisem i podaniem przyczyny, pod rygorem nieważności. Wypowiedzenie najemcy i porozumienie stron mogą mieć formę dokumentową (np. potwierdzoną elektronicznie), choć pismo zawsze zaleca się dla celów dowodowych.
Jaki jest minimalny okres wypowiedzenia?+
Zależy od podstawy. Przy najmie na czas nieoznaczony najemca ma ustawowo co najmniej 3 miesiące, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenia właściciela z art. 11 to najczęściej 1 miesiąc, ale bywa 6 miesięcy, a nawet 3 lata.
Czy właściciel może wypowiedzieć umowę bez podania przyczyny?+
Nie. W przypadku lokalu mieszkalnego właściciel może wypowiedzieć umowę wyłącznie z podstawy z zamkniętego katalogu art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów — nawet gdy umowa stanowi inaczej. Zawsze musi podać przyczynę.
Co zrobić, gdy najemca się nie wyprowadza po wypowiedzeniu?+
Nie wolno działać na własną rękę (zmieniać zamków, odcinać mediów). Jedyna legalna droga to pozew o eksmisję i egzekucja komornicza. Procedurę opisuje osobny poradnik.
Przestań ganiać za czynszem
Załóż darmowe konto i dodaj pierwsze mieszkanie w kilka minut — bez karty, z 30 dniami planu Plus na start.
Załóż darmowe konto