Wypowiedzenie umowy najmu — wzór i generator
Ustal, kto i na jakiej podstawie może wypowiedzieć umowę, sprawdź okres wypowiedzenia i datę zakończenia najmu — a gotowy dokument PDF lub DOC pobierz od razu poniżej.
Zaktualizowano: 03.10.2026 · Autor: Keyloo
Kto może wypowiedzieć umowę najmu?
Najemca może wypowiedzieć umowę na czas nieoznaczony z zachowaniem ustawowego okresu, a umowę na czas oznaczony — jeśli przewiduje ją klauzula wypowiedzenia. Właściciel lokalu mieszkalnego jest znacznie bardziej ograniczony: może wypowiedzieć umowę wyłącznie z podstawy z zamkniętego katalogu art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, nawet gdyby umowa stanowiła inaczej.
Ile wynosi okres wypowiedzenia?
Okres zależy od podstawy wypowiedzenia. Poniższe zestawienie pochodzi wprost z przepisów, które stosuje generator:
| Podstawa | Kto | Okres | Podstawa prawna |
|---|---|---|---|
| Wypowiedzenie przez najemcę (czas nieoznaczony) | Najemca | zależny od umowy | art. 688 Kodeksu cywilnego |
| Wypowiedzenie przez najemcę (klauzula umowna) | Najemca | zależny od umowy | art. 673 Kodeksu cywilnego |
| Wady lokalu zagrażające zdrowiu (bez okresu wypowiedzenia) | Najemca | bez okresu (natychmiast) | art. 682 Kodeksu cywilnego |
| Zaległość w czynszu (≥ 3 pełne okresy płatności) | Właściciel | 1 miesiąc | art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów |
| Używanie lokalu niezgodnie z umową / niszczenie / zakłócanie porządku | Właściciel | 1 miesiąc | art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów |
| Podnajem lub oddanie lokalu bez zgody właściciela | Właściciel | 1 miesiąc | art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów |
| Najemca nie zamieszkuje lokalu ponad 12 miesięcy | Właściciel | 6 miesięcy | art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów |
| Zamiar zamieszkania właściciela — z lokalem zamiennym | Właściciel | 6 miesięcy | art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów |
| Zamiar zamieszkania właściciela — bez lokalu zamiennego | Właściciel | 36 miesięcy | art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów |
| Najem okazjonalny: utrata lokalu zastępczego z oświadczenia | Właściciel | 7 dni | art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów |
| Porozumienie stron | Obie strony | termin uzgodniony | art. 673 Kodeksu cywilnego |
Wzór wypowiedzenia umowy najmu (do skopiowania)
Ogólny wzór pisma — skopiuj tekst albo wydrukuj, a puste pola w nawiasach kwadratowych uzupełnij własnymi danymi. Poniżej generator wyliczy Ci konkretny okres wypowiedzenia, datę zakończenia najmu i wypełni tym samym wzorem gotowe pismo.
[miejscowość], [data] Wynajmujący: [imię i nazwisko] [adres] Najemca: [imię i nazwisko] [adres] WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO Niniejszym wypowiadam umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w [adres lokalu], zawartą w dniu [data umowy] na czas nieoznaczony, z zachowaniem [okres] okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na dzień [data]. Podstawa: art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów — przyczyna: [przyczyna wypowiedzenia]. Proszę o potwierdzenie otrzymania niniejszego pisma. [podpis]
💡 W oknie drukowania, które się otworzy, odznacz opcję „Nagłówki i stopki" — inaczej przeglądarka doklei do wydruku swoją datę i adres strony.
Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę (czas nieoznaczony) – wzór
Przy umowie na czas nieoznaczony najemca może wypowiedzieć najem bez podania przyczyny, z zachowaniem ustawowego (co najmniej 3-miesięcznego) okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Umowa może ten okres wydłużyć, nie może go skrócić.
Ustawowy okres wypowiedzenia to co najmniej 3 miesiące, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego — najemca nie musi podawać przyczyny. Umowa może przewidywać dłuższy okres (wtedy obowiązuje dłuższy), ale nie może go skrócić poniżej ustawowego minimum. Dla bezpieczeństwa dowodowego warto zachować formę pisemną i potwierdzenie doręczenia, choć przepisy tego nie wymagają.
[miejscowość], [data] Najemca: [imię i nazwisko] [adres] Wynajmujący: [imię i nazwisko] [adres] WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO Niniejszym wypowiadam umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w [adres lokalu], zawartą w dniu [data umowy] na czas nieoznaczony, z zachowaniem [okres] okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na dzień [data]. Podstawa: na podstawie umowy / art. 673 Kodeksu cywilnego. Proszę o potwierdzenie otrzymania niniejszego pisma. [podpis]
💡 W oknie drukowania, które się otworzy, odznacz opcję „Nagłówki i stopki" — inaczej przeglądarka doklei do wydruku swoją datę i adres strony.
Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony – wzór
Umowę na czas określony można wypowiedzieć tylko wtedy, gdy przewiduje to klauzula w umowie (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego) — bez takiej klauzuli obie strony są związane umową do końca okresu. Wzór zakłada, że umowa dopuszcza wypowiedzenie i wskazuje jego okres.
Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego umowę zawartą na czas oznaczony strony mogą wypowiedzieć tylko w wypadkach określonych w tej umowie — bez takiej klauzuli żadna ze stron nie może się z niej wycofać przed upływem terminu (chyba że dojdzie do porozumienia albo zajdzie ustawowa podstawa niezależna od zapisów umowy, np. wady lokalu zagrażające zdrowiu najemcy). Sprawdź najpierw swoją umowę — jeśli nie ma klauzuli wypowiedzenia, ten wzór nie będzie miał zastosowania.
[miejscowość], [data] Najemca: [imię i nazwisko] [adres] Wynajmujący: [imię i nazwisko] [adres] WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO Niniejszym wypowiadam umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w [adres lokalu], zawartą w dniu [data umowy] na czas oznaczony, z zachowaniem [okres] okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na dzień [data]. Podstawa: na podstawie umowy / art. 673 Kodeksu cywilnego. Proszę o potwierdzenie otrzymania niniejszego pisma. [podpis]
💡 W oknie drukowania, które się otworzy, odznacz opcję „Nagłówki i stopki" — inaczej przeglądarka doklei do wydruku swoją datę i adres strony.
Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego – wzór
Właściciel lokalu mieszkalnego może wypowiedzieć najem wyłącznie z zamkniętego katalogu przyczyn z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów — nawet gdyby umowa stanowiła inaczej. Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną i podawać przyczynę pod rygorem nieważności.
Katalog z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów obejmuje m.in. zaległość w czynszu za co najmniej 3 pełne okresy płatności (po wcześniejszym pisemnym uprzedzeniu i dodatkowym miesięcznym terminie), używanie lokalu niezgodnie z umową lub niszczenie go, podnajem bez zgody właściciela oraz niezamieszkiwanie lokalu ponad 12 miesięcy. Pełne zestawienie przesłanek i wymaganych kroków znajdziesz w tabeli wyżej i w generatorze poniżej. Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną, wskazywać przyczynę i być doręczone w sposób umożliwiający wykazanie doręczenia (list polecony za potwierdzeniem odbioru).
[miejscowość], [data] Wynajmujący: [imię i nazwisko] [adres] Najemca: [imię i nazwisko] [adres] WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO Niniejszym wypowiadam umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w [adres lokalu], zawartą w dniu [data umowy] na czas nieoznaczony, z zachowaniem [okres] okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na dzień [data]. Podstawa: art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów — przyczyna: [przyczyna wypowiedzenia]. Proszę o potwierdzenie otrzymania niniejszego pisma. [podpis]
💡 W oknie drukowania, które się otworzy, odznacz opcję „Nagłówki i stopki" — inaczej przeglądarka doklei do wydruku swoją datę i adres strony.
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego – wzór
Najem okazjonalny rządzi się tymi samymi zasadami wypowiedzenia co najem zwykły, z jedną różnicą: po skutecznym wypowiedzeniu i bezskutecznym upływie terminu do wyprowadzki, właściciel może skorzystać z uproszczonej egzekucji na podstawie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji, bez postępowania sądowego o eksmisję.
Same przesłanki i okresy wypowiedzenia są identyczne jak przy najmie zwykłym — różnica dotyczy tego, co dzieje się PO wypowiedzeniu. Jeśli najemca dobrowolnie się nie wyprowadzi, właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu, a po bezskutecznym upływie terminu (co najmniej 7 dni od doręczenia) może wystąpić do notariusza o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu o poddaniu się egzekucji — z pominięciem sądowego postępowania o eksmisję. Warunkiem jest wcześniejsze zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego.
[miejscowość], [data] Najemca: [imię i nazwisko] [adres] Wynajmujący: [imię i nazwisko] [adres] WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO Niniejszym wypowiadam umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w [adres lokalu], zawartą w dniu [data umowy] na czas nieoznaczony (najem okazjonalny), z zachowaniem [okres] okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na dzień [data]. Podstawa: na podstawie umowy / art. 673 Kodeksu cywilnego. Proszę o potwierdzenie otrzymania niniejszego pisma. [podpis]
💡 W oknie drukowania, które się otworzy, odznacz opcję „Nagłówki i stopki" — inaczej przeglądarka doklei do wydruku swoją datę i adres strony.
Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron
Gdy właścicielowi i najemcy zależy na szybkim, bezkonfliktowym zakończeniu najmu — np. najemca znalazł inne mieszkanie, a właściciel chce sprzedać lokal — nie trzeba czekać na okres wypowiedzenia ani szukać podstawy z art. 11. Wystarczy pisemne porozumienie wskazujące uzgodnioną datę zakończenia najmu. Wzór pisma i pełny opis formalności (w tym rozliczenie kaucji i mediów) znajdziesz w osobnym wpisie: rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron.
Wzór wypowiedzenia — generator
Wskaż stronę umowy, rodzaj najmu i podstawę wypowiedzenia — generator policzy okres i datę zakończenia najmu oraz podpowie, jaka forma jest wymagana.
Keyloo wygeneruje gotowy dokument wypowiedzenia albo porozumienia stron (PDF) na podstawie Twojej umowy — z poprawną datą zakończenia i wymaganą formą. Załóż konto i przejdź do zakończenia najmu w kilka kroków.
Wygeneruj pełny dokument PDFŹródła
Każdą liczbę i termin możesz sprawdzić bezpośrednio w akcie prawnym albo u Ministerstwa Finansów — nie na moje słowo.
- Ustawa o ochronie praw lokatorów — Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733 — wypowiedzenie, kaucja, ochrona najemcy
- Kodeks cywilny — Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 — najem, art. 659 i następne
Czego nie wolno robić po wypowiedzeniu
Zakaz samopomocy
Nawet po upływie okresu wypowiedzenia nie wolno Ci na własną rękę zmieniać zamków, odcinać mediów ani usuwać rzeczy najemcy z lokalu. To niedozwolona samopomoc — może narazić Cię na odpowiedzialność, niezależnie od tego, czy wypowiedzenie było zasadne.
Dalszy krok to pozew o eksmisję
Jeśli najemca nie wyprowadza się mimo upływu okresu wypowiedzenia, jedyną legalną drogą jest pozew o eksmisję do sądu, a następnie — po uzyskaniu wyroku — wykonanie przez komornika. To proces sądowy, zwykle wielomiesięczny; aplikacja go nie prowadzi ani nie automatyzuje. Warto skonsultować się z prawnikiem już na etapie przygotowania pozwu.
Okres ochronny (1 listopada – 31 marca)
W tym okresie eksmisja "donikąd" (bez zapewnienia lokalu, do którego można się przenieść) osób niemających tytułu do innego lokalu jest co do zasady wstrzymana. Nie blokuje to samego postępowania sądowego, ale wpływa na termin faktycznego wykonania eksmisji.
Na przyszłość: rozważ najem okazjonalny
Przy tej umowie (najem standardowy) droga sądowa jest jedyną opcją. Najem okazjonalny zawiera notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji — dzięki niemu ominięcie etapu pozwu o eksmisję i szybsze wykonanie egzekucji jest możliwe. To jego główna przewaga nad najmem standardowym w sytuacjach spornych.
Jeśli podstawą wypowiedzenia jest zaległość w czynszu, zacznij od przypomnień o czynszu i wezwania do zapłaty — pełną procedurę opisuje poradnik najemca nie płaci czynszu — co robić. Warto też mieć dobrze skonstruowaną umowę najmu z klauzulą wypowiedzenia.
Po wygaśnięciu okresu wypowiedzenia zostaje zwrot lokalu — spisz protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem mieszkania i policz zwrot w kalkulatorze rozliczenia kaucji.
Wynajmujesz garaż lub miejsce postojowe? Tam nie obowiązuje ustawa o ochronie praw lokatorów, więc zasady wypowiedzenia są inne — zobacz wzór umowy najmu miejsca postojowego.
To materiał informacyjny, nie porada prawna. Opisane zasady odzwierciedlają stan prawny na dzień 2026-07 — w indywidualnej, spornej sytuacji skonsultuj się z prawnikiem.
Najczęstsze pytania o wypowiedzenie umowy najmu
Czy wypowiedzenie umowy najmu musi być na piśmie?+
Wypowiedzenie właściciela z katalogu art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów wymaga formy pisemnej z własnoręcznym podpisem i podaniem przyczyny, pod rygorem nieważności. Wypowiedzenie najemcy i porozumienie stron mogą mieć formę dokumentową (np. potwierdzoną elektronicznie), choć pismo zawsze zaleca się dla celów dowodowych.
Jaki jest minimalny okres wypowiedzenia?+
Zależy od podstawy. Przy najmie na czas nieoznaczony najemca ma ustawowo co najmniej 3 miesiące, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenia właściciela z art. 11 to najczęściej 1 miesiąc, ale bywa 6 miesięcy, a nawet 3 lata.
Czy właściciel może wypowiedzieć umowę bez podania przyczyny?+
Nie. W przypadku lokalu mieszkalnego właściciel może wypowiedzieć umowę wyłącznie z podstawy z zamkniętego katalogu art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów — nawet gdy umowa stanowi inaczej. Zawsze musi podać przyczynę.
Co zrobić, gdy najemca się nie wyprowadza po wypowiedzeniu?+
Nie wolno działać na własną rękę (zmieniać zamków, odcinać mediów). Jedyna legalna droga to pozew o eksmisję i egzekucja komornicza. Procedurę opisuje osobny poradnik.
Jak wypowiedzieć umowę najmu garażu lub miejsca postojowego?+
Do osobno wynajmowanego garażu lub miejsca postojowego nie stosuje się ustawy o ochronie praw lokatorów, tylko Kodeks cywilny — przy umowie na czas nieoznaczony właściciel nie musi podawać przyczyny. Termin wynika z umowy; gdy jej brak, przy czynszu miesięcznym to miesiąc naprzód na koniec miesiąca (art. 673 § 2 KC), a przy najmie lokalu 3 miesiące (art. 688 KC). Kwestia jest sporna, więc bezpiecznie przyjąć 3 miesiące. Umowę na czas oznaczony wypowiesz tylko w wypadkach określonych w umowie. Garaż wynajmowany razem z mieszkaniem w jednej umowie podlega zasadom mieszkania. Szczegóły i wzór umowy znajdziesz na stronie o umowie najmu miejsca postojowego.
Jak doręczyć wypowiedzenie najemcy?+
Najbezpieczniej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo osobiście za pisemnym pokwitowaniem — w razie sporu to Ty musisz udowodnić, że i kiedy pismo dotarło do drugiej strony. Sam e-mail lub SMS nie wystarczą tam, gdzie wymagana jest forma pisemna.
Powiązane darmowe narzędzia
Zakończenie najmu krok po kroku
Keyloo prowadzi Cię od wypowiedzenia przez protokół zwrotu po rozliczenie kaucji i zaległości — z terminami i dokumentami w jednym miejscu.
Załóż darmowe kontoZałóż darmowe konto i dodaj pierwsze mieszkanie w kilka minut — bez karty, z 30 dniami planu Plus na start.
Zobacz wszystkie darmowe narzędzia